A atividade de intermediar a compra e venda de imóveis nos propicia a oportunidade de vivenciar um universo muitas vezes desconhecido do grande público. Em Ilhabela, onde atuamos, a situação fundiária é complexa e nos obriga a tomar cuidados especiais e lidar com um grande número de profissionais das mais diversas áreas para selecionar os imóveis de boa qualidade aptos para serem vendidos. A situação dos imóveis na Ilha, em sua grande maioria, foge à regra das grandes cidades como São Paulo.
Por exemplo, aqui a maioria dos imóveis está em terrenos de posse e o dono detém apenas os direitos possessórios, sendo que muitas vezes estão sobre terrenos de Marinha ou em áreas de proteção ambiental ou ainda, tudo ao mesmo tempo. Assim, para se ter imóveis de qualidade, com boa documentação e boa situação de fato, o corretor deve fazer um trabalho prévio de análise documental e análise fática da situação física do imóvel. Só assim ele vai poder dar ao comprador a possibilidade de realizar seu sonho de ter uma casa na praia com segurança, investindo seu dinheiro sem ter problemas no futuro.
Costumo dizer que temos sempre que percorrer a “via crucis”, verificando se o imóvel colocado à venda tem título de propriedade e em caso positivo, levantar junto ao Cartório do Registro de Imóveis a situação da matricula para saber se o mesmo não tem qualquer gravame ou impedimento para ser comercializado. Temos que tirar as certidões pessoais do vendedor junto a Justiça local e no município de residência do mesmo e na Justiça Federal, para verificarmos se não existem ações em andamento que possam comprometer o imóvel direta ou indiretamente, incluindo nessa pesquisa ações trabalhistas, protesto de títulos, falência e concordata entre outras.
Sendo posse temos que tomar cuidado quanto à parte física verificando “in loco” a situação das divisas, conversar com vizinhos, familiares e conhecidos dos antigos donos, conhecer a origem da posse e suas sucessivas transmissões, de forma a poder oferecer uma posse boa e segura ao comprador. Isso não nos exime de tirar toda a documentação igual a dos imóveis titulados. Paralelamente, devemos ter alguns outros cuidados em relação a situação tributária junto a Prefeitura. Muitas vezes os impostos (IPTU) já estão sendo executados na Justiça para cobrança de atrasados. Temos que orientar o comprador quanto aos cuidados a serem observados com relação ao meio ambiente, como proximidade de cursos de água, nascentes, declividade ou aclive acentuados, matas nativas, proximidade do Parque Estadual, verificando junto às Secretarias de Meio Ambiente municipal e estadual (CETESB) as regras e definições para cada localidade e para cada terreno especifico.
Não podemos deixar de considerar as restrições impostas pelo CONDEPHAT Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico e Artístico, órgão estadual que tombou trilhas indígenas, matas entre outros bens de interesse histórico e artístico em algumas regiões e locais da Ilha, bem como não se esquecer do IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Arqueológico Nacional (órgão da esfera Federal que preserva os bens arqueológicos). Tudo isso sem deixar de verificar na Prefeitura o Código de Obras, diretrizes e posturas municipais, o Plano Diretor além do Gerenciamento Costeiro já em vigor.